不動産投資の今後の動き

建物登記簿では，その主たる用途により，居宅，店舗，寄宿舎，共同住宅，事務所，旅館，料理店，工場，倉庫，車庫，発電所，変電所などに分類されています。
なお，マンションや共同ビルのように，1棟の建物が構造上独立して使用できるいくつかの部分に分かれているとき，それぞれの部分ごとに１個の建物とすることができます。
これを「区分所有建物」と言います。
このほか，定着物には擁壁や側溝，土地に生えている樹木などがあります。
擁壁や側溝は独立性がなく土地と一体化しますが，上地に生えている樹本については，立木法によって土地とは別個に取引の対象となる場合があります。
日本にはどんな不動産があるか日本の不動産（土地，建物）の種類や数量について，簡単に眺めてみましょう。
以下の数値は，土地については2000年度（平成12年度）版「国土統計要覧」または2007年（平成19年）版「土地白書」を，建物については2006年度「固定資産の価格等の概要調書」を参照しています。
田地形別の分類国土面積（3,779万ha）の約61％が山地で，以下，低地が約14%,丘陵地が約12％,台地が約11％,内水域などが約2％と続きます。
山地の多いことが，日本の国土の特徴です。
土地の所有主体別の分類国土面積の約85％を占める宅地・農用地，森林・原野は，その約37％が国公有地，約63％が私有地となっています。
私不動産とは有地の内訳は，個人所有地が約86％,法人所有地が約14%で，法人所有地面積が緩やかに増えているほか，土地所有者数も徐々に増えています。
土地の利用形態別の分類国土面積の約79％が森林か農用地で，宅地（住宅地，工業用地など）は約5％です。
宅地の多くは，低地と台地に集中しています。
このほか，道路，河川，原野などがあります。
森林と農用地の面積は少しずつ減る傾向にあり，宅地と道路の面積は少しずつ増える傾向にあります。
建物の構造別分類固定資産税の課税対象となる建物の床面積（課税対象床面積）約79.2億㎡のうち，非木造建物が約38.8億㎡（約49％）です。
㈲建物の所有主体別分類課税対象床面積のうち，個人所有は約57.2億（約72％）,法人所有は約22.1億（約28％）です。
木造建物の約96％は個人所有であるのに対して，非木造建物での個人所有の比率は約47％にとどまっています。
（6）建物の用途別分類課税対象床面積のうち木造建物の用途を見ると，専用住宅が約28.4億（約70％）ともっとも多く，併用住宅が約2.2億㎡（約5％）,農家住宅が約2.0億（約5％）,共同住宅・寄宿舎が約1.7億m（約4％）と，住居系用途が続きます。
工場・倉庫は約1.0億（約2％）,事務所・銀行・店舗は約0.6億（約１％）にすぎません。
課税対象床面積のうち非木造建物の用途を見ると，住宅・アパートが約15.8億（約41％）ともっとも多く，工場・倉庫・市場が約11.4億m（約29％）,事務所・店舗・百貨店・銀行が約7.6億m（約19％）,ホテル・病院が約1.5億㎡（約4％）と続きます。
不動産の使用価値と資産価値（1）使用価値私たちは，一戸建て住宅，マンションあるいは社員・学生寮などに住んでいます。
そして，そこからサラリーマンや学生は通勤・通学します。
また農家は自分の田や畑に出かけ，商店の経営者はそれぞれの店舗で商売をするわけです。
このように，住宅や店舗や工場の敷地あるいは農地といった不動産は，私たちの生活や生産活動，営業活動のために必要な種々の便益を持っており，私たちにそれを提供します。
この便益を提供する不動産の働きを不動産の効用と言います。
不動産を使用する側から言えば，不動産の効用とはその使用価値にほかなりません。
ところで，不動産を使用してその効用を得るためには，それに見合う対価を支払わなければなりません。
対価には，一定期間の使用収益，つまりフローの対価である賃料（地代，家賃）と，資産価値，つまりストックの対価である価格があります。
自分で所有する住宅などがある場合には，他人に賃料を支払う必要はありませんが，この場合，自らが住宅から得られる住宅サービスの生産者であり消費者でもあるわけです。
マンションなどを借りている場合は，この２つの役割は形式上分離されています。
つまり，マンションの所有者が住宅サービスを生産し，賃借人がそのサービスを購入して消費していることになります。
（2）資産価値不動産の資産価値を得るために支払われる対価である価格は，土地についてはその支払いの対象となる期間は無期限と考えられます。
土地が永続性を持つ資産だからです。
一方，建物については，その存続する期回を対象として対価が支払われると考えてよいでしょう。
ただし，その存続期間は物理的な存続期間ではなく，経済的，社会的な意味で理解する必要があります。
不動産の使用収益のフローの対価である賃料と，ストックである資産価値の対価である価格についての関係は，預金の利息と預金額（元本）の関係に似たところがあります。
たとえば，Aさんは銀行から年間200万円の利息を受け取っているとします。
このとき長期の定期預金の利子率が2％とすると,Aさんは200万円を2％で割り戻した１億円を預金していることになります。
次に,Bさんがその所有する土地の賃貸料を年間200万円受け取っているとします。
このときも，この土地に対して期待できる利回り（利子率）が年2％であるとして，この預金と利息の考え方を適用すると，200万円の賃貸料を生み出しているＢさんの不動産は１億円の資産価値を持つことになります。
200万円÷2%＝１億円（地代）（利子率）（資産価値）（3）資産価値とバブル使用価値と資産価値の基本になる考え方は以上のとおりですが，不動産や株式，ゴルフ会員権，絵画，骨董品など，耐久性，希少性がある資産は，使用価値だけに着目して資産価値が形成されているとはかぎりません。
なぜなら，使用価値（賃料）が取引される賃貸市場と資産価値（価格）が取引される売買市場は別個にあり，それぞれの市場参加者の需要と供給によって取引され，賃料や価格が決まっているからです。
たとえば，ある地域に何年か先に新しい駅の建設計画が発表されたとします。
こういった地域は，過去の経験から見ても，新駅が開通することによって利便性が増すことを見込んで需要が増え，開通前でまだ利便性は向上していないにもかかわらず，周辺にある不動産の価格が上昇していくことがあります。
ただし賃料は，一定期間の使用を目的とした期間的な対価であるという性格を持っています。
また，すでに賃貸中の不動産の賃料はすぐに値上げ交渉が進まないこともあり，価格ほどは敏感に反応せず上昇のスピードが遅れ，価格と賃料の関係は希薄になりがちです。
先に述べたように，何かの要因で将来，不動産に対する需要が増えて価格が上昇していくと期待される場合は，都市全体あるいは国中の不動産の価格が上昇していくこともあります。
これが,1980年代後半から東京などの大都市を中心に起きた，いわゆる「土地バブル」です。
つまり，不動産の資産価値は，使用価値をベースにしながら，将来の価格の値上がりまたは値下がり期待を加味して決められるということが言えます。
この考え方を関係式で表すと次のようになります。

従って不動産投資説明文教材は、不動産投資教材としての目的に応じて変遷してきたと考えられます。
不動産投資による景気先行きへの楽観論が、需要改善への期待感から不動産投資などが買われた。
不動産投資サービスの優れた特長、いわば不動産投資のメリットです。